物件別問題マップレポート(予約単位・完全版)

対象期間 2025-12-20 〜 2026-07-23 ・ 17,071予約(全件) ・ 148物件

1予約のやり取り全体をAIに読ませて、その滞在で起きた問題を全部挙げさせた結果をまとめたものです。

このレポートの読み方。 ひとつ前の「ゲスト質問分析レポート」はメッセージ1通ずつを数えたものでしたが、こちらは予約1件ぶんのやり取りをまとめて読ませて、「この滞在で何が起きたか」を判定させた結果です。1件の予約に複数の問題が付くことがあるため、インシデントの合計は予約数を超えます。分類器は質問分類と同じ deepseek-v4-flash + 分類表v2(22項目)です。

何らかの問題・要望あり

38.1%

6,503予約 / 17,071予約

リスク3以上(要対応の不具合)

9.5%

1,614予約

重大(リスク5)

宿泊不能・安全・法的リスク級

要対応(未決着)

7.8%

1,334予約

まず押さえたい発見

「チェックイン用タブレットの故障・不具合」が単独トップで1,575予約(9.2%)。しかも一部の物件に極端に集中しています。最多はR017)STAY&GO心斎橋北の944件で、上位3物件だけで全体の67.2%、上位10物件で78.9%を占めます。全物件にばらまく話ではなく、特定の端末を入れ替えれば大きく減る問題です。
「宿泊者情報が集まらない」は、実際に困っている予約は604件(3.5%)しかありませんでした。旧AI評価では28.4%と最大の問題に見えていましたが、あれは「案内を送っただけ」の予約まで問題として数えていたためです。(旧評価は2026-03で停止済み・全予約の約22%にあたる3,679件しか見ていない、という前提の数字でした)
鍵・暗証番号・入室トラブルは585予約(3.4%)。多い順にR012)花園町西(35件)・R225)ブルーメン天王寺(27件)・R131)ホーミー花園(26件)。メッセージ単位の分析でも「鍵トラブルが起きた予約の割合」ワーストはホーミー花園の48.7%で、同じ物件群が浮かび上がっています(2つの別々の数え方で同じ結論が出た、ということです)。
いちばん重い「リスク5」は54件(全体の0.3%)。名前の付いた問題では返金・補償の要求(13件)・鍵・暗証番号・入室トラブル(8件)・ダブルブッキング・予約の不整合(7件)・予約内容の変更・延泊・キャンセル(6件)・料金・支払い・請求(5件)が中心です。ただし29件(53.7%)は「その他」に入っており、分類表のどの項目にも当てはまらない事故がリスク5の中では最大の塊になっています。つまり重大事案は「型にはまらないもの」が多いということで、この54件だけは分類で片付けず、1件ずつ中身を読む必要があります。
物件によって「問題が起きる率」が大きく違います。予約30件以上の物件で見ると、問題あり率は最も低い物件で9.2%、最も高い物件で80.0%まで開きます。同じ運営フローを使っていても、建物・設備側の事情で差が出ているということです。
やり取りが終わっていない予約は1,334件(7.8%)。決着状況で見ると「対応中」1,225件・「未解決」71件で、取りこぼしを拾う仕組みを入れるなら、まずこの層が対象になります。

インシデント分布(21項目)

「問題なし(定型のやり取りのみ)」10,568予約を除いた、実際に起きた出来事の内訳です。母数は全17,071予約なので、「100予約のうち何件でこれが起きたか」として読めます。1予約に複数付くため、合計は100%を超えます。

チェックイン用タブレットの故障・不具合

1,575件 (9.2%)

予約内容の変更・延泊・キャンセル

1,100件 (6.4%)

設備の故障・不具合(タブレット以外)

662件 (3.9%)

チェックイン/チェックアウト時刻の変更要望

628件 (3.7%)

宿泊者情報が集まらない

604件 (3.5%)

鍵・暗証番号・入室トラブル

585件 (3.4%)

アメニティ・備品の不足・追加依頼

572件 (3.4%)

荷物預かり・宅配

570件 (3.3%)

その他

441件 (2.6%)

Wi-Fi・ネット接続トラブル

358件 (2.1%)

忘れ物

337件 (2.0%)

返金・補償の要求

217件 (1.3%)

清掃不良・衛生問題

216件 (1.3%)

水回りトラブル(断水・お湯が出ない・排水・トイレ)

184件 (1.1%)

料金・支払い・請求

165件 (1.0%)

駐車場

148件 (0.9%)

アクセス・道案内

137件 (0.8%)

騒音・近隣クレーム

108件 (0.6%)

ハウスルール違反・ルールの確認

47件 (0.3%)

システムトラブル(予約システム・自動送信の不具合)

38件 (0.2%)

ダブルブッキング・予約の不整合

25件 (0.1%)

現地の設備トラブル予約・手続きの調整ゲスト対応・要望苦情・金銭リスクその他

インシデント	グループ	予約数	発生率	平均リスク	要対応	不満あり
チェックイン用タブレットの故障・不具合	現地の設備トラブル	1,575	9.2%	2.31	84	112
予約内容の変更・延泊・キャンセル	予約・手続きの調整	1,100	6.4%	2.17	226	97
設備の故障・不具合(タブレット以外)	現地の設備トラブル	662	3.9%	2.62	154	181
チェックイン/チェックアウト時刻の変更要望	予約・手続きの調整	628	3.7%	2.04	42	44
宿泊者情報が集まらない	予約・手続きの調整	604	3.5%	2.22	355	14
鍵・暗証番号・入室トラブル	現地の設備トラブル	585	3.4%	2.77	80	166
アメニティ・備品の不足・追加依頼	ゲスト対応・要望	572	3.4%	2.22	48	57
荷物預かり・宅配	ゲスト対応・要望	570	3.3%	2.05	25	23
その他	その他	441	2.6%	2.29	138	78
Wi-Fi・ネット接続トラブル	現地の設備トラブル	358	2.1%	2.31	59	48
忘れ物	ゲスト対応・要望	337	2.0%	2.01	131	13
返金・補償の要求	苦情・金銭リスク	217	1.3%	3.54	85	166
清掃不良・衛生問題	現地の設備トラブル	216	1.3%	3.05	60	126
水回りトラブル(断水・お湯が出ない・排水・トイレ)	現地の設備トラブル	184	1.1%	2.88	37	62
料金・支払い・請求	予約・手続きの調整	165	1.0%	2.69	57	42
駐車場	ゲスト対応・要望	148	0.9%	1.85	11	2
アクセス・道案内	ゲスト対応・要望	137	0.8%	2.21	12	16
騒音・近隣クレーム	苦情・金銭リスク	108	0.6%	2.67	21	42
ハウスルール違反・ルールの確認	ゲスト対応・要望	47	0.3%	2.96	21	20
システムトラブル(予約システム・自動送信の不具合)	予約・手続きの調整	38	0.2%	2.29	4	4
ダブルブッキング・予約の不整合	予約・手続きの調整	25	0.1%	3.92	10	16
問題なし(定型のやり取りのみ)	—	10,568	61.9%	—	—	—

物件 × インシデントの問題マップ — 問題あり予約が多い上位20物件

「問題あり予約数」が多い順。予約数が多ければ問題も増えるので、隣の「問題あり率」とセットで見てください。率が高い物件ほど、1予約あたりの手間が大きい物件です。全物件ぶんは集計結果\インシデント_物件別.csv にあります。

#	物件名	予約数	問題あり	問題あり率	リスク3以上	リスク3以上率	多い問題(上位3)
1	R017)STAY&GO心斎橋北	2,389	1,243	52.0%	191	8.0%	チェックイン用タブレットの故障・不具合(944) / 予約内容の変更・延泊・キャンセル(135) / チェックイン/チェックアウト時刻の変更要望(92)
2	R012)花園町西	1,175	427	36.3%	157	13.4%	予約内容の変更・延泊・キャンセル(81) / チェックイン用タブレットの故障・不具合(68) / 荷物預かり・宅配(68)
3	R038)ホテルピアチェーレ	745	229	30.7%	41	5.5%	予約内容の変更・延泊・キャンセル(44) / Wi-Fi・ネット接続トラブル(38) / 荷物預かり・宅配(38)
4	R050)kaguya asakusa	571	214	37.5%	41	7.2%	予約内容の変更・延泊・キャンセル(64) / 荷物預かり・宅配(44) / アメニティ・備品の不足・追加依頼(26)
5	R037) STAY IN YEBISU	512	159	31.1%	27	5.3%	荷物預かり・宅配(71) / アメニティ・備品の不足・追加依頼(27) / チェックイン/チェックアウト時刻の変更要望(24)
6	R126)しっぽタウンホテル西大橋駅	414	159	38.4%	43	10.4%	チェックイン用タブレットの故障・不具合(25) / 予約内容の変更・延泊・キャンセル(25) / 設備の故障・不具合(タブレット以外)(25)
7	R226)SOULEIADO新大阪	440	158	35.9%	37	8.4%	予約内容の変更・延泊・キャンセル(34) / 鍵・暗証番号・入室トラブル(25) / アメニティ・備品の不足・追加依頼(24)
8	R225)ブルーメン天王寺	385	156	40.5%	47	12.2%	予約内容の変更・延泊・キャンセル(36) / アメニティ・備品の不足・追加依頼(35) / チェックイン/チェックアウト時刻の変更要望(30)
9	R153)BALOH WADAMISAKI	352	140	39.8%	35	9.9%	チェックイン用タブレットの故障・不具合(43) / 宿泊者情報が集まらない(26) / 予約内容の変更・延泊・キャンセル(22)
10	R110)NAGI Kurashiki Hotel and Lounge	875	130	14.9%	2	0.2%	予約内容の変更・延泊・キャンセル(26) / 駐車場(26) / 荷物預かり・宅配(25)
11	R174)ミニョンマッペ	406	129	31.8%	21	5.2%	チェックイン/チェックアウト時刻の変更要望(31) / 予約内容の変更・延泊・キャンセル(23) / 荷物預かり・宅配(21)
12	R076)フィオーレ島之内	160	128	80.0%	28	17.5%	宿泊者情報が集まらない(61) / チェックイン/チェックアウト時刻の変更要望(16) / 設備の故障・不具合(タブレット以外)(15)
13	R111)NAGI Hiroshima Hotel and Lounge	520	111	21.3%	5	1.0%	その他(30) / 宿泊者情報が集まらない(25) / 荷物預かり・宅配(23)
14	R221)Airport Stay Nagoya	394	104	26.4%	47	11.9%	予約内容の変更・延泊・キャンセル(23) / チェックイン用タブレットの故障・不具合(21) / 宿泊者情報が集まらない(20)
15	R235)青い城	209	100	47.8%	41	19.6%	予約内容の変更・延泊・キャンセル(26) / 鍵・暗証番号・入室トラブル(22) / Wi-Fi・ネット接続トラブル(14)
16	R216)KAJAhouse	323	98	30.3%	24	7.4%	鍵・暗証番号・入室トラブル(17) / アメニティ・備品の不足・追加依頼(15) / 予約内容の変更・延泊・キャンセル(15)
17	R064)Haginochaya apartment	193	92	47.7%	17	8.8%	宿泊者情報が集まらない(37) / Wi-Fi・ネット接続トラブル(16) / 予約内容の変更・延泊・キャンセル(11)
18	R131)ホーミー花園	119	81	68.1%	56	47.1%	チェックイン用タブレットの故障・不具合(47) / 鍵・暗証番号・入室トラブル(26) / 水回りトラブル(断水・お湯が出ない・排水・トイレ)(8)
19	R049)難波無印ノ家	128	76	59.4%	14	10.9%	Wi-Fi・ネット接続トラブル(27) / 宿泊者情報が集まらない(17) / アメニティ・備品の不足・追加依頼(9)
20	R181)ゲストハウスCRANE鶴	402	74	18.4%	7	1.7%	予約内容の変更・延泊・キャンセル(25) / その他(18) / 宿泊者情報が集まらない(12)

タブレット故障の集中度 — 設備更新の投資判断に直結します

チェックイン用タブレットの不具合は全体で1,575予約。そのうち上位10物件だけで1,243件・78.9%を占めます。「全物件のタブレットを入れ替える」のではなく、この表の上から順に端末を交換・更新するのが、いちばん費用対効果の高い順番です。右端の「その物件での発生率」は、その物件の予約100件あたり何件でタブレット不具合が起きたかを示します。

#	物件名	タブレット不具合	全体に占める割合	その物件の予約数	その物件での発生率
1	R017)STAY&GO心斎橋北	944	59.9%	2,389	39.5%
2	R012)花園町西	68	4.3%	1,175	5.8%
3	R131)ホーミー花園	47	3.0%	119	39.5%
4	R153)BALOH WADAMISAKI	43	2.7%	352	12.2%
5	R038)ホテルピアチェーレ	30	1.9%	745	4.0%
6	R176)Guest house ENJOY	29	1.8%	106	27.4%
7	R126)しっぽタウンホテル西大橋駅	25	1.6%	414	6.0%
8	R183)Awaji Play Resort	22	1.4%	155	14.2%
9	R221)Airport Stay Nagoya	21	1.3%	394	5.3%
10	R207)Nakazaike	14	0.9%	56	25.0%

リスクの分布と、決着していない予約

リスクは1〜5の5段階で、AIが「その滞在がどれだけまずかったか」を判定したものです。

1 問題なし

10,844件 (63.5%)

2 軽微な要望

4,613件 (27.0%)

3 対応が必要な不具合

1,316件 (7.7%)

4 滞在に支障が出た

244件 (1.4%)

5 重大(宿泊不能・安全・法的リスク)

54件 (0.3%)

やり取りの決着状況

「判別できず」は、システム通知だけで会話が成立していない予約などです。

解決済み

10,350件 (60.6%)

対応中

1,225件 (7.2%)

未解決

71件 (0.4%)

判別できず

5,425件 (31.8%)

リスク4以上は298予約あります。1件ずつの明細(物件名・日付・要約つき)は 集計結果\リスク上位予約.csv に出してあるので、Excelで開いて上から確認してください。また「まだ人の対応が要る」と判定された予約は1,334件です。

月別の推移

予約の月は、宿泊開始日(arrival)。それが分からない予約は、最初のメッセージが届いた月で代用しています。集計対象は2025-12〜2026-07の14,937予約で、この期間から外れる予約(2,134件・先々の宿泊予定など)はこの表からは除いています。2025-12と2026-07は月の途中までのデータなので少なく見えます。

インシデント	2025-12	2026-01	2026-02	2026-03	2026-04	2026-05	2026-06	2026-07
総予約数	1,416	2,579	1,547	1,814	1,570	2,402	1,820	1,789
うち問題あり	537	876	539	826	782	1,100	784	693
タブレット故障	80	155	150	248	269	319	217	137
予約変更	58	135	85	103	108	193	163	149
設備故障	87	94	39	90	76	113	86	74
時刻変更	53	99	54	60	90	101	76	71
宿泊者情報	49	89	56	72	37	84	47	65
鍵入室	71	61	45	88	97	95	65	60
アメニティ	60	84	33	71	89	112	62	52
荷物	49	92	39	68	78	98	59	54
WiFi	41	44	20	51	48	72	49	33
忘れ物	40	75	40	67	20	49	25	21
返金補償	18	25	27	23	21	44	36	22
清掃衛生	16	17	15	28	25	47	36	31
水回り	15	29	13	23	31	35	30	8
料金	11	21	16	11	15	35	23	19
騒音	12	10	7	16	19	14	18	11
その他すべて計	68	102	74	104	78	133	84	101

この数字から言えること(現地改善の優先順位)

1番目: タブレットの入れ替え。単独で1,575予約に影響していて、上位10物件に78.9%が集中しています。該当物件の端末を新しくする(あるいはタブレットに頼らない入室方式に変える)だけで、このカテゴリの問い合わせは大きく減る見込みです。費用は「台数 × 端末代」で見積もれるので、投資判断がいちばんしやすい項目でもあります。
2番目: 鍵・入室まわりの運用見直し。585予約(3.4%)で発生していて、これはゲストが物件の前で立ち往生している状態なので、1件あたりの痛みが大きい問題です。とくにR012)花園町西(35件)・R225)ブルーメン天王寺(27件)・R131)ホーミー花園(26件)のように件数が集中している物件は、暗証番号の伝え方・キーボックスの位置・案内の分かりやすさを現地目線で点検する価値があります。
3番目: 宿泊者情報の集め方は「作り直し」ではなく「催促の自動化」で十分。実際に困っている予約は604件(3.5%)で、旧AI評価が示していた28.4%ほどの大問題ではありませんでした。未提出の人にだけ自動でリマインドを送る仕組みがあれば足ります。ここに大きな開発投資をする必要はありません。
4番目: 予約変更・延泊・キャンセルの1,100件と、時刻変更要望の628件。これは「トラブル」ではなく事務手続きですが、件数が多いぶん人の時間を確実に食っています。空室状況と料金を見て返すだけの作業なので、条件を決めて定型化しやすい領域です。
5番目: リスク4以上の298件は、件数を減らす前に「見落とさない」ことを先に固める。全体の1.7%しかなく、月あたりに直せば約37件です。この量なら、担当者が毎日リストを確認する運用でも回ります。まずは検知して確実に拾う体制を作り、そのうえで原因物件の改修に進むのが順番です。

データソース: Beds24 メッセージ履歴を予約単位にまとめたもの(2025-12-20〜2026-07-23 / 17,071予約 / 148物件)
分類器: DeepSeek deepseek-v4-flash + インシデント分類表 v2(22項目) ※ゲスト質問分析レポートと同じ分類器
生成日: 2026-08-19
精度の注意: 同じ分類器をメッセージ単位で検証したときの正解率は84.0%(400件を人が採点)でした。この予約単位の分類については個別の検証をまだ行っていないため、1件ずつの判定は間違っていることがあります。個別のクレーム対応や評価の根拠にはせず、「どの物件で何がどれだけ起きているか」という傾向を読むための資料としてお使いください。
関連ファイル: 集計結果\インシデント別予約数_v2.csv / 集計結果\インシデント_物件別.csv / 集計結果\インシデント_月別推移.csv / 集計結果\リスク上位予約.csv

物件別 問題マップレポート(予約単位・完全版)